Публикации - Ипотека

Ипотека:  цели ипотечного кредитования, определение суммы кредита. Размер платежа по ипотеке в зависимости от дохода заемщика и срока кредитования. Особенности договора ипотеки: закладная, кредитор и сервисный агент. Права и обязанности владельца заложенного жилья. Права владельца закладной.

Ипотечный кредит — это денежные средства, которые предоставляются заемщику под залог приобретаемого жилья или под залог уже имеющейся в его собственности недвижимости. Для ипотеки характерны предоставление кредита на длительный срок – 30 лет и более, а также более низкая процентная ставка, чем по другим видам кредитования. Главным признаком ипотеки является оформление залога недвижимости в качестве обеспечения по кредиту на покупку квартиры.

Цели ипотечного кредита

Ипотечный кредит можно получить на следующие цели:

• на приобретение готового жилья;
• для оплаты договора на строительство жилья (в этом случае залогом по кредиту будет приобретаемая недвижимость или права по договору на строительство жилья);
• на приобретение земельного участка, на котором расположен жилой дом или планируется его строительство.

Ипотечные кредиты могут быть нецелевыми:

• под залог принадлежащей заемщику недвижимости и могут быть использованы  на любые нужды;
• для рефинансирования  ранее полученного ипотечного кредита.

Сумма ипотечного кредита определяется:

• размером дохода заемщика, на основании которого рассчитывается платеж по кредиту;
• сроком кредитования;
• стоимостью приобретаемой недвижимости: Размер кредита не может превышать разницы между стоимостью приобретаемой недвижимости и суммой первоначального взноса  из собственных средств.
• суммой первоначального взноса.

Погашение ипотеки осуществляется регулярными платежами. Платеж по кредиту, как правило, не может превышать 40–50% доходов заемщика. При этом из  доходов предварительно вычитаются налоги и расходы по уже имеющимся финансовым обязательствам (платежи по ранее полученным кредитам, займам, ссудам, алименты и так далее).

Если дохода заемщика недостаточно для получения необходимой суммы кредита, то имеется возможность увеличить сумму ипотечного кредита путем привлечения дополнительных заемщиков (созаемщиков).

В этом случае для расчета соотношения платеж/доход учитывается совокупный доход всех заемщиков. Соответственно, чем больше совокупный доход, тем больше максимальная сумма доступного им кредита. При этом заемщикам следует иметь в виду, что они несут равную ответственность за погашение кредита.

Сумма кредита увеличивается или уменьшается в зависимости от срока кредитования:

• чем больше срок погашения кредита, тем большую сумму можно получить, так как с увеличением срока снижается размер платежа по кредиту.
• любой ипотечный кредит имеет ограничение по сроку, связанное с возрастом заемщика. Обычно максимальный срок кредитования равен периоду времени от момента получения кредита до момента достижения заемщиком пенсионного возраста.

Владельцем закладной является кредитор, который выдал ипотечный кредит. Кредитор может действовать через своего представителя – сервисного агента.

Сервисный агент контролирует поступление платежей по кредиту и решает вопросы, связанные с обслуживанием кредита: предоставляет заемщикам различные справки и разрешения, например, на смену страховой компании, на перепланировку. При необходимости сервисный агент занимается проблемами, связанными с погашением кредита, а также рефинансированием, реструктуризацией, реализацией залога и так далее.

Недвижимость, приобретенная с помощью ипотечного кредита, становится собственностью заемщика. Однако право распоряжаться данной недвижимостью ограничено, так как она находится в залоге у кредитора.

В заложенном жилье можно без ограничений регистрировать членов семьи. Его можно завещать, однако к наследнику вместе с недвижимостью перейдут и обязательства заемщика по погашению кредита.

Если заемщик хочет сделать перепланировку в заложенной квартире, оформить в ней постоянную регистрацию человеку, не являющемуся членом семьи, сдать жилье в аренду, продать или совершить любую другую сделку, то заемщику необходимо получить разрешение кредитора (владельца закладной).

У владельца заложенного жилья в соответствии с кредитным договором имеются обязанности перед кредитором (владельцем закладной) по предоставлению определенных сведений:

• Обязательным требованием является предоставление информации об оплате страхования, предусмотренного договором.
• Необходимо оперативно информировать кредитора об изменении фактического места жительства заемщика, адреса его регистрации, адреса для направления корреспонденции, контактного телефона, состава семьи, заключении или расторжении брака (заключении, изменении или расторжении брачного договора), места работы
• Требуется уведомлять кредитора о постоянной регистрации новых людей в заложенном жилье и его сдаче в аренду.
• Владелец закладной имеет право периодически проверять состояние заложенного объекта недвижимости и его сохранность.

При нарушении заемщиком своих обязательств по возврату кредита, владелец закладной имеет право продать заложенную недвижимость.

Владелец закладной может передать сопровождение ипотечного кредита другому сервисному агенту, а также продать или передать другой организации закладную по кредиту. В данном случае право требовать погашения кредита перейдет к новому владельцу закладной.

Ипотека является  популярным способом приобретения жилья для тех, кто не может сразу заплатить полную стоимость недвижимости, но нуждается в быстром улучшении жилищных условий.